不動産を相続するときに知っておくべき基本の「き」
- 「不動産の相続、何から始めたらいいのかわからない」
- 「遠方の実家を相続することになった」
- 「遺産相続でもめたくない」
不動産の相続にはトラブルがつきものであり、あらかじめ正しい知識を持っておくことが大切です。そこでこちらでは花小金井・田無で不動産相続をサポートする「センチュリー21 ネクストドア」が、相続するときに知っておくべき基礎知識をご紹介します。
「突然、相続することになった！」と慌てないために生前の相続対策は「今がベストタイミング」です
相続は、「する方=被相続人」「受ける方＝相続人」ともに正しい知識が必要です。準備のない急な相続は、相続人となる大事なお子様やご家族を悩ませてしまいます。そうならないよう、被相続人となる方は早めに相続対策をしておくことが大切です。
なぜなら、もし被相続人の方が認知症になってしまうと、意思決定に必要な力がないとみなされ相続の内容を自分で決定できなくなってしまうからです。また認知症になると、相続人である子どもらが被相続人である親のために財産を処分しようと考えたときに、売ることもできません。
そのようなことになる前に、しっかりと被相続人と相続人で話し合って対策を考えておくことをおすすめします。
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～2024年4月1日より「相続登記が義務化」！相続の認知から3年以内が申請期限～
不動産を相続した際におこなう名義変更を「相続登記」といいます。以前はおこなう義務のなかったこの相続登記が、法改正により2024年4月1日から義務化されました。この背景には、相続登記がおこなわれず所有者不明の土地が増え、公共事業の用地取得や被災地復興などを妨げていることが問題となったためです。
これにより、相続登記は「相続の開始および所有権の取得を知った日から3年以内」におこなうものと申請期限が定められました。また正当な理由なく相続登記をしなかったときには、10万以下の過料が請求される可能性があります。
注意したいのは、相続登記が義務化される以前に相続した不動産であっても、改正法の施行日から3年以内に相続登記をしなくてはならない点です。相続登記をしていない不動産がある方は、早めに対応しましょう。
不動産相続の流れと必要な手続き
不動産相続は被相続人が亡くなることで発生し、以下のようなステップで進んでいきます。こちらでは相続の流れと必要な手続きについてご紹介します。
- Step01遺言の有無を確認する
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まず遺言書があるかどうかを確認し、被相続人自身が管理していた自筆証書遺言が見つかった場合には、家庭裁判所に提出して「検認」と呼ばれる手続きをおこないます。検認とは遺言書の内容を明確にするとともに偽造などを防止するためにおこなうものです。
なおこれは公正証書遺言や、被相続人が法務局に保管した自筆証書遺言に対しておこなう必要はありません。
- Step02相続人を確定する
-
被相続人の出生から死亡時までのすべての戸籍謄本を確認し、相続人が誰かを確認します。たとえば「被相続人と前妻との間に子どもがいた」など予想外の相続人が見つかるケースもあります。なお被相続人の本籍地が遠方にある場合、戸籍謄本の取り寄せに時間がかかる場合もあるため注意しましょう。
- Step03相続財産がどれくらいあるのか把握する（財産目録の作成）
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遺言書がなかった場合には、相続人同士で遺産分割をおこなうことが必要です。それには、まずどんな相続財産がどれだけあるかを調べなくてはなりません。現金や預貯金、土地や家屋、有価証券、貴金属なども相続財産であり、逆に借入金ほか債務の把握も必要です。
もし把握もれがあるとやり直さなくてはならないため、税理士などの専門家に依頼することも検討しましょう。
- Step04遺産分割協議で遺産の分け方を話し合う（不動産を引き継ぐ人を決める）
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相続財産が確認できたら、相続人同士で遺産分割協議をおこないます。相続財産が少なく、相続人同士が合意すれば早々に終えられますが、相続財産が多く意見に相違があると時間がかかります。まとまらなければ家庭裁判所に調停を申し立てることも可能ですが、この進行にも時間が必要であり、数年かかるケースもあるのが事実です。
遺産分割協議がうまく進まないときは、弁護士に依頼することをおすすめします。
- Step05相続登記を法務局に申請する
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遺産分割協議がまとまると、相続人は相続を受けられます。このとき、財産ごとに名義変更などの手続きが必要です。不動産を相続した場合は、2024年4月1日より相続登記が義務化されていますので、相続を知った日から3年以内に手続きしましょう。
- Step06相続税の申告・納付（基礎控除額を超える場合）
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不動産を含む遺産の総額が、基礎控除額「3,000万円+（600万円×法定相続人の数）」超えるときには、相続税が発生します。相続税の申告・納付は「相続開始を知った日の翌日から10カ月以内」と期限が決められていますので、早めに進めておくことをおすすめします。
不動産相続の
必要書類・費用・税金について
不動産を相続するにあたっては、さまざまな書類や費用、税金が関わってきます。こちらではどんなものが必要になるのかを、項目に分けてご紹介します。
不動産相続に必要となるおもな書類
相続した不動産の名義変更をする相続登記では、多くの書類が必要となります。相続登記手続きはいくつかのケースがあり、「遺言に従って申請する場合」「遺産分割協議で決まった割合で申請する場合」「法定相続分で申請する場合」など、それぞれ必要書類が変わってきます。たくさんの書類を集めるには時間がかかりますので、早めの準備をおすすめします。
相続登記で必要な書類
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 登記手続きに必要な主要書類 | 取得できる場所 |
|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本 | 本籍地の市役所 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | |
| 被相続人の住民票の除票 | 各居住地の市役所 |
| 相続人全員の印鑑証明書 | |
| 不動産を相続する相続人の住民票 | |
| 固定資産評価証明書 | 相続する不動産の所在地の市役所 |
| 登記申請書 | 自分で作成（申請書様式：法務局） |
| 遺産分割協議書 | 作成の必要あり |
相続税申告手続きに必要な主要書類
相続財産が基礎控除額を超えるときには、相続税の申告手続きが必要です。この手続きは大変煩雑かつ複雑なため、8割以上の方が税理士に依頼しているといわれています。当社では提携する税理士のご紹介が可能ですので、不安な方はお気軽にご相談ください。
不動産相続にかかる費用・税金
不動産相続にはさまざまな費用や税金がかかりますが、その中でももっとも負担が重くなりがちなのが相続税です。相続税は、相続した不動産の評価額のほか、資産の状況によって変化します。こちらでは、不動産を相続にかかるおもな費用や税金をご紹介します。相続を受けた財産が丸ごと手元に残るわけではないため、あらかじめ理解しておきましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 概要 | 負担額の目安 | |
|---|---|---|
| 相続税 | 財産が基礎控除を超える場合にのみ発生します | 財産の総額が、基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）を超えなければかからない 控除分を超える額に応じて、10％～55％の税金 |
| 登録免許税 | 相続登記（不動産の名義変更）にかかる税金 | 固定資産税評価額×0.4% ※例外的に2.0%の場合も |
| 必要書類の取得費用 | おもに登記手続きに必要な書類を取得するための費用 | 登記手続きに必要な書類全てで最低3,000円程度～ |
| 司法書士手数料 | 登記手続きを司法書士に依頼した場合の手数料 | 大体5～10万円 |
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家族信託による権利譲渡について
相続財産を渡したい人が決まっており、なおかつ税制面での優遇も受けたい場合には、「家族信託」という選択肢があります。年齢を重ねて認知症になると自分の財産を自分で管理できなくなってしまうことから、最近ではこの家族信託が注目されています。こちらでは、家族信託がどういったものなのか、メリット・デメリットと併せてご紹介します。
認知症になる前に「名義だけ」を変える家族信託
家族信託とは、被相続人となる親が「財産権」を所有し続けながら、相続人となる子どもに「財産の管理や運用、処分する際の意思決定権限」だけを渡せる方法です。財産権を持つ親が認知症を患って悪化した場合でも、子どもがその代わりに売却などをおこなえます。
ほかの制度と違って名義のみを変えられる点がメリットであり、不動産なら登記名義を、預貯金の場合は口座名義を子どもの名前にしておけば、子どもはスムーズに手続きできます。
家族信託のメリット・デメリット
財産権を親が持ちながら、不動産や預貯金を子供が管理できる家族信託。これにはメリットはもちろんデメリットもあります。選択する際には、両方を理解しておきましょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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不動産はどう分ける？ 4つの分割方法について
不動産を複数の相続人で相続した場合、分割方法は大きく分けて「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つがあります。これは財産の内容と、どう分配したいのかによって適するものが変わってきます。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 概要 | メリット | デメリット | |
|---|---|---|---|
| 現物分割 | 土地、建物など不動産ごとに1人の相続人が相続する方法 |
|
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| 代償分割 | 1人が不動産を取得する代わりに、ほかの相続人に相続分相当の代償金を支払う方法 |
|
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| 換価分割 | 相続不動産を売却して現金に替え、その代金を分ける方法 |
|
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| 共有分割 | 相続人が不動産を持分ごとに共有する方法 |
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相続した不動産を売る方法は「仲介売却」「買取」の2つ
相続した不動産を売却する場合には、まず売却方法の選択肢とそれぞれの特徴を知ることが必要です。おもな売却方法は、「仲介売却」と「買取」の2つ。こちらでは、この2つの方法を比較してみましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 仲介売却 | 買取 | |
|---|---|---|
| 特徴 | 不動産会社に販売活動を依頼して、購入希望者を探す方法です。おもに個人が対象となり、価格や条件を交渉します。 | 不動産を、直接不動産会社に買取ってもらう方法です。販売活動をする必要がないためすぐに現金化が可能。契約不適合責任が免除されます。 |
| 売却価格 | 相場に近い価格で売れる | 相場より低い価格になる |
| 仲介手数料の有無 | 必要 | 不要 |
| 売却までの目安期間 | 一般的に3～6カ月程度 | 数日～1週間程度 |
| 内覧の有無 | 希望者が現れるたびに必要 | 不動産会社による内覧1回のみ |
| 向いているケース |
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不動産の相続には専門知識が必要であり、トラブルにもつながりがちです。そのため、相続に強い不動産会社に相談することが大切です。ネクストドアは相続不動産の売却実績が豊富であり、税理士ほか士業とも連携しているため安心してお任せいただけます。相続についてのお困りごとは、お気軽に当社までご相談ください。