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住宅ローンが残っている不動産の売却について~離婚・任意売却~
離婚ほかさまざまな事情により住宅ローンについてお悩みの方は少なくありません。そのようなときは、花小金井・田無に密着して不動産売却をおこなう「センチュリー21 ネクストドア」にご相談ください。当社は、売主様のさまざまな状況に応じたサポートが可能です。こちらでは財産分与や任意売却についてご紹介します。
離婚時に残った住宅ローンは
どう支払う!?
まず確認するポイントとは?
離婚することになったとき、それまで住んでいた持ち家をどうするかで悩むケースが少なくありません。とくに住宅ローンが残っている場合は、よりしっかりとした話し合いが必要です。まずは以下のポイントを確認しましょう。
- 名義人
- 家は、登記上の名義人しか売却できません。夫婦名義なのか、どちらか一方なのかなどを必ず確認しましょう。もし不明な場合は、法務局で登記簿謄本を取得することで確認できます。
- 残債額
- 住宅ローンを完済していない場合はまず残債額を確認し、その家の売却額で完済できるか調べましょう。その結果売却益が出る「アンダーローン」であるか、売却してもマイナスがでる「オーバーローン」であるかによって対応が変わってきます。
- 契約内容
- 離婚後の返済義務は、基本的に債務者が負います。、契約内容は、「夫婦のどちらかが債務者である」「夫婦のどちらかが債務者で、もう一方が連帯保証人である」「夫婦双方が連帯債務者である」という3つのケースが考えられ、それによって支払い義務の対象者が変わります。
片方が住み続ける場合、
住宅ローンはどうなる?
離婚後は、夫婦ともそれまで住んでいた家から出る場合だけでなく、夫婦のどちらか一方がその家に住み続けるケースもあります。それぞれのケースで、住宅ローンへの対応は変わってきます。
CASE1 住宅ローンが残った状態でどちらか一方が住み続ける
通勤やお子様の通学ほかさまざまな理由で、離婚後も夫婦のどちらか一方が住み続ける場合、住まなくなる側に家の財産分与をおこないます。
アンダーローンの場合 | 家を売却して得た利益は財産分与の対象となります。一般的にはその家に住み続ける人が、住まなくなる側に利益の半額を支払います。 |
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オーバーローンの場合 (例:夫が債務者である ケース) |
夫が住む場合・妻が住む場合ともに夫が住宅ローンを支払い、妻は契約内容などに従って毎月夫にお金を支払います。ただし夫が家に住み、妻が親権を持つ場合には、養育費と相殺するケースも考えられます。 妻が住む場合では、夫がもしローン支払いを滞納するとトラブルにつながる可能性が高くなります。そのようなトラブルを防ぐため、借り換えをおこなって住宅ローンの名義人を妻に変えておくといった方法もあるでしょう。 |
CASE2 住宅ローンを完済し、家を売却する
離婚にあたり、住宅ローンを一括返済して売却するケースがあります。その場合も、残債によって対応が変わってきます。
アンダーローンの場合 | 家を売却して得たお金で住宅ローンを一括返済し、残金は2人で分けることが可能です。現金化することで財産を分けやすくなります。 |
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オーバーローンの場合 |
家を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合は、完済するために別の資金を用意することが必要です。それが難しいときには、残債がなくなるまでローンを払い続けなくてはなりません。 それも難しければ、任意売却という選択肢もあります。これは債権者である金融機関の了承を得て、仲介売却と同じ形で不動産売却をする方法です。 |
財産分与申請の期限や時効について
財産分与には期限や時効期間が定められています。これを過ぎると権利が消滅してしまうため、注意が必要です。
期限 | 離婚後2年。これを経過すると財産分与の請求はできません。ただし2年以内に財産分与調停や審判の申し立てをしていれば、財産分与を受けられます。 |
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時効期間 | 財産分与の調停や審判、判決により確定した権利・請求権の時効期間は、確定した時から10年。これは民法169条1項において定められています。 |
財産分与の流れ
- Step01
-
どの財産が対象となるか確認する
財産分与では、「婚姻後」から「財産分与の基準時点」までの間に、夫婦で築き上げたすべての財産が対象となります。預貯金・保険・自動車・不動産などが該当し、自動車や不動産の査定基準は購入時の価格ではなく現在の価格です。なお住宅ローンを支払い中で、売却してもローンが残ってしまう場合は対象とはなりません。
- Step02
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夫婦で話し合う
どのように財産分与をおこなうかは、夫婦間で話し合って決定します。合意できた場合は、後のトラブルを防ぐため離婚協議書を作成し、さらに強制執行認諾文言付きの公証証書にすることをおすすめします。これにより万が一相手が取り決め通りに支払わなかったときに、手続きすることで相手の財産を差し押さえることが可能です。
- Step03
-
調停・裁判などをおこなう
夫婦の話し合いで合意に至らなかった場合は、家庭裁判所に調停を申し立てます。離婚前であれば「離婚調停」、離婚後の場合は「財産分与請求調停」となります。裁判官や調停委員とともに話し合ってもまとまらなければ、離婚前は「裁判」、離婚後は「審判」へ進みます。専門知識が必要なため、弁護士に相談するのがおすすめです。
任意売却とは?
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに債権者である金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンの滞納が続くと金融機関が物件を差し押さえ、競売にかけられてしまいます。しかし競売は、市場の相場よりかなり低く売られてしまうなど大変不利なものです。そこで競売を避けるために選択するのが任意売却です。
任意売却は通常の仲介売却と同じ方法で売却活動をおこなうため、より高い価格で売れる可能性があるうえ、競売と違って売却代金から引越し費用をなど捻出することも可能です。ただし債権者との交渉や手続きには専門知識が必要になるため、専門家のサポートを受けることが大切です。
任意売却と競売との違いやメリット・デメリットについて
※表は左右にスクロールして確認することができます
競売 | 任意売却 | |
---|---|---|
強制力 | 強制 | 任意 |
販売期間 | 8日間(目安) | 最大1年間(稀に1年以上) |
売却価格 | 市場価格の7割程度 | 市場価格に近い価格 |
残債額 | 任意売却より多め | 競売より少なめ |
残債の返済方法 | 一括返済 | 分割返済の交渉可能 |
プライバシー | 情報公開により周囲に知られる | 守られる |
退去日 | 自由に選択できない(不法占拠になる) | 協議により自由に設定可能 |
引越し費用の負担 | 立退料等受領の可能性は低い | 交渉により受領できる可能性あり |
居住を継続できる可能性 | なし | 親族を頼れる可能性あり |
任意売却のメリットには、まず新聞などに情報を掲載されてしまう競売と違って周囲に状況を知られないことや、市場価格で取引できる点が挙げられます。また引き渡し時期や引越し費用、残債の返済条件なども相談・交渉が可能。売却にかかる諸費用も売却代金から支払うため、費用の持ち出しがありません。
逆にデメリットは、抵当権を外してもらうために債権者との交渉が必要であったり、抵当権者全員に納得してもらわなければおこなえなかったりする点です。さらに連帯保証人などの合意も必要です。そのため任意売却をするには、専門家に頼ることが大切だといえるでしょう。
花小金井・田無で
住宅ローンや離婚でお困りなら
任意売却や財産分与も
サポートできるネクストドアへ!
不動産を売却するきっかけは人それぞれです。花小金井・田無で不動産売却をおこなうネクストドアは、売主様一人ひとりの状況に応じたサポートが可能ですので、お気軽にご相談ください。町名ごとにいる専属スタッフや、弁護士など士業との連携で売却成功まで寄り添います。